Los últimos años representaron un desafío constante para el mercado inmobiliario. Desde la implementación de la ley de alquileres en 2020, su modificación en octubre de 2023 y su posterior derogación el 29 de diciembre del año pasado, cuando se oficializó el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de Javier Milei, los precios de los alquileres experimentaron un constante aumento. Esto se ve reflejado en la zona norte del Gran Buenos Aires (GBA), en donde la suba de los precios continúa en alza, aunque refleja una desaceleración con respecto al mes anterior, según el último relevamiento de Zonaprop.

En zona norte, los precios de los nuevos contratos experimentaron un incremento del 8.3% en febrero, luego de subir 15.9% y 16.8% en enero y diciembre respectivamente. Un dato clave es que registra un porcentaje mayor al de la ciudad de Buenos Aires, donde el aumento fue del 2.9%.

En este línea, según el informe, un departamento promedio de dos ambientes y 50 m² se alquila por $363.590, mientras que el mes pasado el valor se encontraba en $335.845 mensuales. Por su parte, el mayor aumento se registra en las unidades más grandes: un tres ambientes y 70 m² se oferta por $569.331, cuando en enero lo hacía por $525.104, un 8,42% más.

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Los precios por zonas para alquilar en GBA norte

A la hora de pensar en que sectores de la zona elegir un departamento, es esencial estar al tanto cuáles son las que presentan los precios más altos y más bajos del mercado. Dentro de las zonas del corredor Norte, Nordelta, Vicente López y Manuel Alberti son los barrios con oferta más cara: $528.554, $522.285 y $502.847 por mes respectivamente, para un dos ambientes.

Mientras que, para quienes busquen valores más accesibles, por el lado contrario se encuentran:

San Miguel: $261.346Muñis: $269.988Villa Ballester: $276.843Pilar: $283.941San Martín: $288.439

Por su parte, La Lucila ($445.365), Florida ($424.276), San Isidro ($420.963), Beccar ($383.685) y La Lonja ($313.884) se presentan con los inmuebles con valores mensuales de alquiler ubicados en la zona media.

Un dato clave a tener en cuenta es el incremento anual de febrero de 2023 a febrero de 2024 que cada uno de estos barrios presenta. En este caso, Acassuso se ubica en la punta como la zona del corredor norte con mayor incremento en el precio promedio en relación al año anterior, mientras que Muñiz se encuentra en el polo opuesto. La lista queda conformada de la siguiente forma:

Mayor incrementoAcassuso: 336%La Lucila: 314.1%Olivos: 311.4%Menor incrementoMuñiz: 147.4%La Lonja: 178.2%Belén de Escobar: 182.3%

Así se vive en un departamento de alquiler de 6 m²

En cuanto a la rentabilidad que deja un departamento en alquiler en GBA norte, se observa un leve retroceso con respecto al mes anterior, situándose en un 3.65% anual, mientras que en enero fue del 3,82%. Esto significa que se requieren aproximadamente 27.4 años para recuperar la inversión inicial, lo que representa un 10% menos de tiempo en comparación con el año anterior.

Un dato relevante para todo aquel inversor que busque comprar una propiedad para ponerla en alquiler es que los barrios Manuel Alberti y Belén de Escobar muestran un alto retorno bruto del 5.2% y 4.8%, respectivamente. Por lo tanto, estos barrios se perfilan como las opciones más atractivas para los inversores que buscan una fuente estable de ingresos.

Mientras que por el lado contrario, La Lucila y Martínez son los barrios que menor retorno bruto registran, con 3.2% Y 3.8% respectivamente.

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Alquilar en GBA oeste/sur es casi un 30% más bajo que en zona norte

Por su parte, en el límite con el barrio de San Miguel, los precios en zona oeste experimentaron un aumento del 8.5%, siendo, en este caso, los departamentos chicos los de mayor incremento. Cuando se realiza la comparación con las demás zonas, los valores son inferiores: un 29,36% menos con respecto a GBA norte ($363.590 en promedio por mes) y un 38,4% más bajo que el de CABA ($416.991 en promedio mensual).

De esta manera, alquilar un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados en estas zonas tiene un costo mensual de $256.858. Mientras que los de tres ambientes y 70 m² se alquilan por $353.310.

Al hacer la comparación por barrios, Wilde encabeza la lista de los más caros, con un valor mensual de $296.182, seguida de cerca por Castelar y Avellaneda, con $293.765 y $293.031 respectivamente. Por otro lado, en el extremo opuesto, los alquileres más accesibles se encuentran en Burzaco, Moreno y Villa Luzuriaga, con $175.040, $197.455 y $210.758 respectivamente.