El presidente Javier Milei derogó la Ley de Alquileres a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) el pasado mes de diciembre y, con él, abrió el juego para definir la forma en la que se actualiza el valor de los contratos de alquiler. Es decir que las partes pueden acordar ajustar el precio en base a la inflación, la evolución salarial o, por ejemplo, el precio del litro de nafta.

Sin embargo, todos los contratos firmados previos al DNU mantendrán los términos acordados. Es decir, los contratos firmados bajo la ley sancionada en 2020 mantendrán las actualizaciones anuales hasta que terminen. La regulación del precio indexado al ICL durará hasta la finalización de los mismos, es decir, hasta octubre del 2026, a menos que se prorroguen.

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Estos casos realizan el ajuste del precio del alquiler una vez al año durante los 36 meses que dura el contrato, es decir dos veces en total. Dichos aumentos se regulan por el Índice para Contratos de Locación (ICL) elaborado por el Banco Central, que dispone cuánto debe aumentar el valor del contrato de alquiler en su actualización anual.

Un dato importante es que el hecho de que los alquileres vigentes se ajusten una vez por año según el ICL representan un escenario desventajoso para locatario y locador, ya que los propietarios ahora deben prever la inflación anual a la hora de fijar un valor cuando inicia el contrato y los inquilinos tienen que afrontar altas sumas los primeros meses del año que no van acorde a la economía del momento.

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Por otro lado, también cabe destacar que los contratos de alquiler firmados entre 17 de octubre de 2023 y 29 de diciembre -fecha en la que entró en vigencia el DNU- se actualizan de forma semestral en base al coeficiente Casa Propia. Estos contratos empezarán a actualizarse a partir de abril de 2024, cuando hayan pasado seis meses desde su firma.

Cómo calcular el aumento del alquilerCon una calculadora automática

Existen varias páginas web que tienen diseñadas calculadoras para conocer el aumento de los alquileres. Una de ellas es, por ejemplo, la del Instituto de la Vivienda de la Ciudad. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:

Ingresar en el sitio web del Instituto de la Vivienda de la Ciudad que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres: https://vivienda.buenosaires.gob.ar/calculadora_alquilerEn primer lugar, se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento.Luego se debe seleccionar la fecha de actualización del contrato.Por último, el usuario debe indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.

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Estos datos ayudarán a calcular el monto a abonar durante el próximo año y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período. En definitiva, la fórmula que se aplica consta del total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta la nueva actualización.

Por ejemplo, en enero de 2023 el alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires promediaba los $99.290, según Zonaprop. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1° de enero del 2023, el 1° de enero de 2024 debería empezar a pagar el aumento actualizado de $235.813,75.

Para llegar a ese número, en la calculadora deberían ingresarse los siguientes datos:

01/01/2023 en Fecha de Inicio del Contrato.01/01/2024 en Fecha de Actualización del Contrato.99290 en Monto Inicial del Contrato (escribir sin puntos ni comas).

Ese cálculo arrojará que el monto a abonar durante el próximo año (hasta enero de 2025) sería de $235.813,75 en base al incremento del 137,5% establecido por el ICL a principios de este mes.

Con la web del BCRA

Otra opción es consultar la página oficial del Banco Central donde día a día la entidad actualiza el índice. Esta opción no cuenta con un cálculo automático sino que lo tiene que hacer manualmente la persona siguiendo estos pasos:

Encontrar el índice: ingresar en el sitio web del Banco Central (bcra.gob.ar), ir a la pestaña “estadísticas” y luego “principales variables”. Al final de la lista, en la última opción está el ítem que permite verlo “Índice de Contratos de Locación”. Estos pasos se pueden acortar si se entra directamente al acceso directo: https://www.bcra.gob.ar/PublicacionesEstadisticas/Principales_variables.asp y buscar “Índice para Contratos de Locación”.Definir el valor del índice cuando comenzó el contrato y el actual: el usuario deberá seleccionar las fechas de inicio del contrato y la fecha en la que tiene que actualizarse el monto. Luego debe apretar el botón azul “consultar” que desplegará una tabla con el valor del índice en todos los meses del período consultado. En esa tabla, el primer valor es el índice cuando comenzó el contrato y el último es el valor del índice actualmente.Para conocer cuánto aumentará el alquiler, se debe realizar la siguiente cuenta: tomar el índice actual y dividirlo por el valor del índice de cuando comenzó el contrato. Esa cifra debe multiplicarse por el valor del alquiler y dará como resultado el monto que el inquilino deberá pagar durante el próximo año hasta que vuelva a actualizarse.

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